Paradoks Pembangunan Perumahan Rakyat

Pemerintah bersungguh-sungguh memenuhi kebutuhan perumahan khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Undang-undang (UU) 1 tahun 2011 bahkan menyatakan bahwa rumah merupakan hak dasar. Artinya, kewajiban negara untuk memenuhinya. Saat ini ada backlog sekitar 27 juta unit rumah, sementara pemerintah menargetkan 10 juta rumah dalam perencanaan lima tahunan. Namun target kementerian yang membidangi perumahan hanya 3 juta rumah, bagaimana 7 juta sisanya, masih belum teridentifikasi. Kebijakan perumahan menghadapi paradoks ketika saling berhadapan antara logika pasar dan perubahan politik. Tiga faktor yang berkontribusi pada munculnya paradok diuraikan sebagai berikut.

Konsep Ideal Kewargaan yang Sulit Diterapkan

Negara-negara Skandinavia yang dipandang paling ideal dalam kesejahteraan rakyat memandang. Rumah adalah bagian dari hak kewargaan (Citizenship). Keberadaan rumah memastikan akses setara ke kota, pekerjaan, dan fasilitas umum. Peran Negara bukan pembangun rumah, melainkan sebagai penjamin melalui penyediaan instrumen jangka panjang dan regulasi sewa dan lahan yang kuat. Yang membangun rumah adalah organisasi non laba. Mereka membangun rumah dengan pendanaan negara, mengenakan tarif berbasis biaya, lalu menginvestasikan kembali jika ada surplus. Kondisi ini menciptakan komunitas perumahan yang inklusif, terintegrasi dengan kota dan menghindari segregasi sosial atau terpisahnya warga kaya dan miskin dalam kota.

Ini yang sulit dijalankan di Indonesia. Pertama, pemerintah daerah (pemda) tidak memiliki kendali kuat atas atas tanah, sebagian besar tanah sudah dikuasai oleh pengembang swasta atau organisasi profit. Kedua, pemda tidak memiliki kapasitas fiskal untuk menyediakan lahan untuk perumahan sosial. Ketiga, indonesia tidak memiliki institusi pengembang non-laba yang profesional. Keempat, kebijakan pembiayaan masih berorientasi kredit individu yang tidak membangun stok perumahan jangka panjang.

Pergeseran Logika Pembangunan Perumahan

Sebuah studi tentang Pulomas menunjukkan bagaimana pergeseran logika pembangunan perumahan terjadi sejak akhir 1960-an hingga awal 1970-an. Proyek yang pada awal 1960-an dirancang sebagai perumahan terjangkau bagi kelompok menengah ke bawah—terinspirasi dari model perumahan koperasi ala Skandinavia—berubah arah menjadi kawasan hunian kelas menengah atas ketika memasuki tahap implementasi. Padahal, Pulomas semula direncanakan sebagai komunitas terintegrasi, dengan pengelompokan hunian dan ruang bersama yang dimaksudkan untuk menopang kohesi sosial, bukan sekadar komoditas properti.

Karena pemerintah kesulitan dana dan terjadi perubahan paradigma politik pembangunan Orde Baru, akhirnya pembangunan dialihkan ke swasta. Konsekuensinya, korporasi swasta lebih mengejar keuntungan tinimbang membangun perumahan sosial. Perumahan untuk kelas menengah dan bawah berubah menjadi rumah untuk kalangan atas, Logika pasar memberikan keuntungan ekonomi bagi perusahaan.

Tata Kelola Multi- Lapisan yang Terlalu Rumit

Salah satu faktor paling menjadi penghambat kebijakan perumahan di Indonesia adalah tata kelola multi-lapisan yang sangat kompleks. Pemerintah Pusat, provinsi, dan kabupaten/kota yang seringkali memiliki agenda pembangunan yang beragam. Pemerintah menargetkan sekian juta rumah, namun pemda yang punya izin lokasi. Banyak daerah tidak menyiapkan stok lahan murah di area yang terintegrasi, maka pilihannya adalah daerah pinggiran yang jauh dari kota.

Dari sisi pendanaan, Pemerintah Pusat menyediakan pembiayaan melalui Fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan/Tapera/subsidi KPR. Pembangunan tidak segera jalan tanpa ada izin prinsip, lokasi, IMB. Perizinan yang berlarut-larut menjadikan pembangunan tersendat. Dengan kata lain, dana ada, rumah tidak dibangun. Pemerintah provinsi yang diharapkan mampu mengoordinasikan pembangunan lintas kabupaten/kota tidak memiliki kendali kendali sepenuhnya untuk memaksa kabupaten/kota membuka lahan, memberi perizinan, mengatur pengembang. Persoalannya bergeser dari perumahan menjadi administratif.

Tidak ada satu aktor tunggal yang memastikan pembangunan rumah rakyat yang terintegrasi dan layak huni. Akhirnya target perumahan berhenti pada angka statistik, bukan menjadi komitmen bersama yang mengikat.

Reformasi Kebijakan Perumahan

Untuk mengatasi paradoks pembangunan perumahan, perlu ada reformasi kebijakan perumahan. Rumah tidak hanya dipandang sebagai bangunan fisik tetapi adalah hak dasar warga. Rumah rakyat tidak dipandang sebagai komoditas, ia harus menjadi hak kewargaan. Rencana pembangunan perumahan yang terpadu dengan aktor-aktor yang jelas pertanggungjawabannya menjadi solusi rumah yang berkeadilan sosial dan kesetaraan akses. Rumah layak huni tidak dilihat dari aspek fisik dan sanitasi semata, namun bagaimana ia menjadi tempat tinggal untuk akses pekerja dan akses kehidupan yang bermakna.