Pasar Perumahan 2026 Lebih Realistis

Harga perumahan tahun 2026 diprediksi tumbuh terbatas. Sejumlah kota menunjukkan pertumbuhan harga rumah di bawah inflasi sepanjang 2025, yang menandakan pasar bakal terus bergerak moderat.

Berdasarkan Flash Report Rumah123.com, sebanyak 13 kota besar di Indonesia yang disurvei mencatatkan indeks pertumbuhan harga rumah di bawah inflasi per Desember 2025. Kota-kota itu meliputi Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bandung, Surabaya, Semarang, Yogyakarta, Surakarta, Medan, Denpasar, dan Makassar.

Kenaikan harga tahunan tercepat pada bulan Desember 2025 terjadi di Denpasar, Bekasi, dan Makassar dengan kenaikan tahunan berturut-turut 2,5 persen, 2,4 persen, dan 2,2 persen. Sementara itu, harga rumah sekunder nasional tumbuh tipis 0,7 persen secara tahunan, masih tertinggal dibandingkan kenaikan inflasi tahunan 2,92 persen.

Dari sisi suplai, pasokan rumah sekunder per Desember 2025 turun sebesar 1 persen secara bulanan, serta 9,1 persen secara tahunan. Hal itu mengindikasikan pasar pada 2026 bakal bergerak tanpa kenaikan harga yang agresif.

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, memperkirakan pasar residensial memasuki tahun 2026 dengan ketersediaan yang lebih terbatas, tetapi harga tetap stabil. Di tengah tekanan inflasi dan harga rumah yang tumbuh terbatas, arah pasar perumahan semakin jelas dengan lebih stabil, rasional, dan berbasis kebutuhan.

Data Rumah123 menunjukkan, pembeli rumah pertama (first-time home buyer) tetap menjadi kelompok paling responsif terhadap insentif fiskal. Sepanjang 2025, pengguna berusia 18-34 tahun mendominasi 45,5 persen dari total permintaan properti baru, dengan kecenderungan minat pada segmen rumah yang lebih terjangkau dan memiliki aksesibilitas yang baik.

Pemerintah secara resmi memperpanjang insentif fiskal berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk hunian mulai 1 Januari 2026 melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.

Kebijakan perpanjangan PPN DTP merupakan bagian dari Paket Ekonomi 2025-2026 yang dirancang untuk menjaga kesinambungan pertumbuhan ekonomi melalui penguatan daya beli di sektor properti. PPN DTP diberikan untuk satuan rumah atau apartemen baru siap huni yang harganya maksimal Rp 5 miliar, dengan bagian harga jual yang dikenakan pembebasan PPN 100 persen sampai dengan Rp 2 miliar.

Marisa menilai, perpanjangan insentif PPN DTP untuk pembelian rumah masih menjadi stimulus menguatkan daya beli dan serapan pasar. ”Perpanjangan PPN DTP ke 2026 diperkirakan kembali mendorong minat beli meskipun saat ini masih bersifat early signal karena baru memasuki awal tahun. Konsumen kini lebih rasional dan selektif dengan mempertimbangkan lokasi, harga, serta kesiapan unit sebelum mengambil keputusan,” kata Marisa dalam keterangan pers, akhir pekan lalu.

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang dapat memperoleh insentif PPN DTP yakni satuan rumah baru dengan harga jual paling tinggi Rp 5 miliar, diserahkan dalam kondisi siap huni, dan belum pernah dipindahtangankan.

Meski PPN DTP dipandang efektif sebagai stimulus jangka pendek, lanjut Marisa, keberlanjutan pasar properti tetap dipengaruhi oleh keseimbangan pasokan dan permintaan, tingkat suku bunga KPR, serta struktur pembiayaan yang tersedia.

CEO 99 Group Indonesia, Wasudawan, mengemukakan, industri properti Indonesia telah mengalami berbagai dinamika baik dari segi regulasi, kebijakan, inovasi, teknologi, hingga tren investasi dalam beberapa tahun terakhir. Sektor properti merupakan salah satu sektor strategis yang berkontribusi besar pada perekonomian negara dan memiliki efek bergulir terhadap 185 subsektor industri lain. Industri terkait itu mencakup bahan bangunan hingga peralatan rumah tangga.

Sekretaris Jenderal Real Estat Indonesia Raymond Arfandi, secara terpisah, mengemukakan, pengembang cenderung masih akan melihat dan menunggu (wait and see), serta memantau kebijakan-kebijakan yang digulirkan pemerintah dan dampaknya ke pasar. Dinamika pasar selama triwulan I (Januari-Maret) 2026 akan menentukan strategi selanjutnya. Pemerintah diharapkan menggulirkan insentif yang mendorong perputaran uang di masyarakat dan menggerakkan ekonomi. Pergerakan ekonomi akan menumbuhkan pasar properti.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, berpendapat, PPN DTP perumahan digulirkan setiap tahun untuk periode tertentu lalu diperpanjang lagi. Kebijakan perpanjangan itu dinilai sulit memberikan kepastian bagi pengembang apartemen sebab stimulus hanya diberikan untuk produk siap huni. Adapun pembangunan apartemen dari konstruksi sampai selesai butuh 2-3 tahun. Akibatnya, pembangunan dan penjualan apartemen tidak terlalu kencang meskipun ada stimulus PPN DTP.

”PPN DTP hanya berlaku setahun dan tahun berikutnya belum ada kepastian akan berlanjut. Ini membuat suplai apartemen tidak terdorong karena kekhawatiran jika dibangun nanti peraturan bisa berubah lagi,” ujar Ferry, pekan lalu.

Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian dalam keterangan resmi menyebutkan, pertumbuhan ekonomi Indonesia sepanjang tahun 2025 terjaga di kisaran 5 persen dengan capaian pada triwulan III (Juli-September) 2025 sebesar 5,04 persen secara tahunan (yoy).

Laporan Danantara Economic Outlook 2006 memproyeksikan, tahun 2006 menjadi pembuktian potensi pertumbuhan produk domestik bruto (PDB). Kebijakan fiskal menawarkan peluang peningkatan PDB paling nyata. Setelah melalui proses penyesuaian prioritas anggaran dan pengetatan belanja pada awal 2025, pemerintah kini beralih ke sikap yang tegas pro-pertumbuhan, dengan fokus pada penghapusan hambatan administratif guna mempercepat realisasi belanja fiskal.

Minat investasi secara fundamental dinilai tetap kuat meskipun terjadi fluktuasi di sektor ekonomi lain. Hal itu dipandang merupakan sinyal yang positif mengingat model pertumbuhan yang berbasis investasi merupakan jalur paling andal bagi Indonesia untuk mempertahankan pertumbuhan PDB yang lebih tinggi dalam jangka panjang.

Meski demikian, aktivitas investasi cenderung menyempit, baik dari sisi komposisi investor maupun fokus sektoral. Pertumbuhan pada 2025 sebagian besar didorong oleh investor domestik, sementara aliran investasi asing langsung (FDI) melemah di tengah ketidakpastian global. Dari sisi sektor, ekspansi kredit investasi terkonsentrasi pada sejumlah industri tertentu, terutama pertambangan, logistik, dan layanan kesehatan.