Menambal Celah Program 3 Juta Rumah

Pemerintah menegaskan komitmennya melanjutkan program 3 juta rumah per tahun yang menjadi janji kampanye Presiden Prabowo Subianto kendati realisasinya tahun lalu menemui hambatan. Sebagai langkah strategis, pemerintah kini bersiap membentuk lembaga khusus, yakni Badan Percepatan Pembangunan Perumahan Rakyat.

Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Fahri Hamzah menegaskan, upaya mewujudkan program 3 juta rumah per tahun terus berlanjut. Pemerintah segera mengumumkan pembentukan badan baru perumahan, yakni Badan Percepatan Pembangunan Perumahan Rakyat (BP3R). Badan itu digadang akan mengintegrasikan kebijakan perumahan pada satu lembaga perumahan rakyat.

”Mudah-mudahan dalam bulan ini (terbentuk). Saya melihat presiden mendorong penyelenggaraan ini secepat-cepatnya, lebih cepat lebih baik,” ujar Fahri dalam diskusi publik yang merupakan rangkaian Hari Ulang Tahun Ke-15 The Housing dan Urban Development (HUD) Institute di Tangerang Selatan, Banten, Rabu (14/1/2026).

Sebelumnya, Undang-Undang Cipta Kerja telah mengamanatkan pembentukan Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan (BP3) untuk mempercepat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Beleid itu kemudian dituangkan lewat Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2021 tentang BP3. Hingga saat ini, lembaga BP3 belum berfungsi optimal.

Menurut Fahri, selama ini sektor perumahan memiliki terlalu banyak pemangku kepentingan, tetapi tidak ada yang mengintegrasikan. BP3R nantinya akan mengintegrasikan pemangku kepentingan perumahan dari sisi permintaan dan sisi pasokan. Jika badan baru itu terbentuk, amanah BP3 tidak perlu lagi dijalankan karena tujuannya sama dengan BP3R, di samping BP3 merupakan produk yang dilahirkan Undang-Undang Cipta Kerja. Meski demikian, BP3R tidak akan mengatur dana konversi pengembang untuk hunian berimbang sebagaimana dikelola BP3.

”Kewenangan BP3R akan lebih luas daripada BP3 meskipun tidak mengurusi soal dana konversi hunian berimbang,” kata Fahri.

Fahri menilai, kebutuhan terbesar 3 juta rumah berupa renovasi rumah. Adapun kebutuhan kepemilikan rumah tidak sebesar keperluan renovasi rumah. Renovasi dan penataan kawasan itu melibatkan banyak lembaga, seperti Kementerian Pekerjaan Umum dalam hal pengadaan utilitas, air baku, jalan, sanitasi dan listrik, serta Kementerian Kesehatan yang menyasar sanitasi.

BP3R yang di bawah presiden akan berperan untuk mengoordinasikan kementerian dan lembaga terkait. Tugas utama BP3R dinilai seperti halnya Badan Pembangunan dan Perumahan (HDB) di Singapura yang mengatur sisi pasokan dan sisi permintaan, seperti pengaturan perizinan, pertanahan, subsidi terhadap konstruksi atau infrastruktur, pembiayaan, kepenghunian, hingga manajemen aset.

BP3R dinilai akan berbagi peran dengan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). Anggaran Kementerian PKP bersumber dari APBN, sedangkan BP3R akan bersumber pada pembiayaan campuran (blended financing), termasuk dari penyertaan investasi badan usaha, investasi asing, dan Badan Pengelola Investasi (BPI) Danantara.

Pembiayaan perumahan bersubsidi melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) selama ini masih menjadi persoalan karena daftar antrean tidak disiplin dan hilangnya mekanisme penyediaan hunian terjangkau (social housing). Padahal, lanjut Fahri, syarat dari penyediaan hunian terjangkau adalah antrean solid dan menggambarkan sisi permintaan atau kebutuhan riil. Dengan demikian, masyarakat yang antre rumah bersubsidi mengetahui lokasi stok rumah dan ditunjang mekanisme pembiayaan perumahan jangka panjang.

Target ambisius pemerintahan Prabowo untuk menyediakan rumah layak huni melalui program 3 juta rumah per tahun masih belum tercapai meski bauran program telah dijalankan untuk mencapai target 3 juta rumah, seperti program FLPP dan skema subsidi uang muka rumah. Selain itu, skema bantuan stimulan perumahan swadaya (BSPS) yang menyasar perdesaan.

Skema lainnya adalah bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), serta retribusi persetujuan bangunan gedung (PBG) bagi rumah bersubsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah juga menggulirkan skema kredit perumahan melalui KUR Perumahan.

Sepanjang 2025, kredit FLPP tersalurkan 278.868 unit rumah senilai Rp 34,64 triliun atau masih di bawah target kuota FLPP sebesar 350.000 unit. Sementara itu, penyaluran BSPS 4.073 unit.

​Fahri menambahkan, implementasi program 3 juta rumah akan fokus mengatasi tiga jenis backlog perumahan, yakni renovasi rumah untuk menyelesaikan backlog pelayanan rumah, penyiapan rumah untuk mengatasi backlog kepemilikan rumah, dan penataan kawasan kumuh untuk menekan backlog ganda.

Program renovasi rumah ditargetkan 2 juta unit dengan kebutuhan anggaran tahun ini Rp 43,6 triliun. Saat ini, program renovasi rumah itu sudah dianggarkan sebesar 400.000 unit dengan alokasi Rp 21,8 juta per unit rumah.

Ketua Umum HUD Institute Zulfi Syarif Koto berpendapat, masih banyak pekerjaan rumah untuk mengatasi persoalan pemenuhan hak dasar papan. Skema program perumahan yang ada sulit untuk mengejar target itu. Peran BP3R seharusnya bisa dilaksanakan oleh Kementerian PKP.

Ia menilai, pembentukan BP3R terkesan untuk menambal celah kinerja Kementerian PKP yang belum optimal dalam mengejar target besar 3 juta rumah per tahun. Muncul kesan, Kementerian PKP lebih fokus menggarap perumahan sektor formal yang dibangun oleh pengembang dengan skema pembiayaan perbankan, tetapi belum optimal mengurus kawasan permukiman, serta perumahan sektor informal. Padahal, kekurangan rumah layak huni selama ini didominasi oleh masyarakat sektor informal.

”Persoalan utamanya adalah koordinasi dan fokus kebijakan. Apabila mekanisme kinerja Kementerian PKP hanya fokus pada perumahan sektor formal, sampai kiamat persoalan backlog rumah tidak akan pernah selesai,” ujar Zulfi.

Fahri mengakui kelemahan penyajian data perumahan yang menjadi basis kebijakan pemerintah. Data perumahan dinilai hingga kini belum akurat dan tidak kompak. Pemerintah masih terus mengejar data backlog (kekurangan) rumah yang hingga saat ini belum final.

Dari data sementara, jumlah keluarga dengan backlog kepemilikan rumah tercatat 10 juta keluarga, backlog pelayanan rumah sekitar 20 juta keluarga, dan backlog ganda berkisar 6 juta keluarga. Keluarga yang menempati kawasan permukiman kumuh di bantaran sungai yang polutif ataupun mengambil jalan hidup nomaden sehingga bertempat tinggal tidak layak huni dan bukan miliknya masih perlu diperjelas.

Di satu sisi, kekurangan kepemilikan rumah sebanyak 10 juta keluarga yang membuat terkaget-kaget masih harus dibuktikan akurasinya. Kalibrasi data perumahan dinilai sangat mendesak agar mobilitas standar hidup masyarakat bisa terukur secara riil.

​”Data perumahan ini akurasi dan metodologinya saya tantang terus sampai hari ini karena data perumahan itu tidak kompak. Ada banyak lembaga yang mendata (perumahan) dan BPS (Badan Pusat Statistik) solid dalam penyajian data. Mau mengejar backlog perumahan, tetapi dari dalam pemerintahan saja belum solid,” ujar Fahri.

​Wakil Menteri Pekerjaan Umum (PU) Diana Kusumastuti mengungkapkan, pemenuhan rumah tidak sekadar pembangunan fisik hunian, tetapi juga mencakup kelayakan kawasan permukiman, di antaranya pemenuhan sarana air, sanitasi, jalan, dan listrik. Target pelayanan air minum sampai saat ini masih sangat terbatas, salah satu kendalanya koordinasi pusat dan daerah.

​Penyediaan layanan perumahan itu membutuhkan koordinasi Kementerian PU dan Kementerian PKP agar penyediaan rumah dan sarana kawasan terintegrasi. Penyediaan itu juga membutuhkan peran pemerintah kabupaten/kota sebagai pelaksana dan koordinator di daerah.